مجله اینترنتی دیپروتد

ریشه های عمیق اجتماعی و اقتصادی

04/16 1397
چند نکته مهم در مورد خرید ملک
امروزه، خرید و فروش وکالتی ملک ، یکی از روش های شایع در معاملات املاک است؛ روشی که گاه خریداران را با مشکلات عدیده ای روبه رو می کند و باعث وارد آمدن ضررهای مالی سنگین به آن ها می شود. با توجه به معضلاتی که ممکن است در معاملات املاک به صورت وکالتی یا قولنامه عادی به وجود آید، توصیه می کنیم تا حد امکان از خریداری ملک، با این روش، خودداری و در مواقع ضروری، پیش از نهایی شدن معامله، حتماً با دفاتر اسناد رسمی و افراد خبره و آگاه مشورت کنید.

نکته اول

وکالت بلاعزل اگرچه وکالت ساده نیست و جزء وکالت غیر قابل فسخ و پایدار به شمار می رود؛ ولی از لحاظ ماهیتی، عقدی جایز است و همانند وکالت ساده با فوت یا جنون طرفین منفسخ و ازبین می رود و دیگر ارزش عملی ندارد و باطل می شود و اگر این وکالت چندین بار هم تفویض شده باشد باز هم با این اسباب ازبین می رود.ولی اگر وکیل مالی را از موکل به موجب عقد بیع خریده باشد و از موکل(فروشنده) وکالت بلاعزل فروش گرفته باشد؛در این حال مثلا اگر موکل بمیرد هر چند وکالت بلاعزل باطل و ازبین می رود؛ولی به منزله اسقاط حق وکیل (یعنی خریدار) نیست و مالکیت آن پابرجا است؛ چرا که قبلا طبق عقد بیع مالک مال بوده است.و در این حال وراث موکل باید آن مال را به صورت رسمی به وکیل انتقال دهند. بنابراین لازم است که مردم بعد از گرفتن وکالت بلاعزل فروش در مورد املاک یا خودرو، در عرصه وقت اقدام به انتقال قطعی و رسمی در دفاتر اسناد رسمی بدون حضور موکل(فروشنده) اقدام کنند؛ چرا که با فوت مثلا موکل(فروشنده) دیگر آن وکالت ارزشی ندارد و باید وراث متوفی جهت انتقال و امضاء سند رسمی اقدام کنند که این فرآیند وقت گیر و دارای مشکلات عدیده ای می باشد.

نکته دوم

وکالت بلاعزل صرفا به منزله نمایندگی از طرف موکل به وکیل در انجام مورد وکالت دارد؛ و به منزله انتقال مورد وکالت نیست و هیچ کس نمی تواند با وکالت بلاعزل ادعای مالکیت کند مگر اینکه طبق عقودی مثل بیع یا صلح یا هبه به آن منتقل شده باشد. لذا افراد در خرید و فروش اموال خود باید حتما در قالب عقد بیع معامله انجام دهند و مالکیت خود را ایجاد نمایند؛ چرا که اگر کسی به صورت وکالتی معامله نماید بدون اینکه عقد بیع تنظیم کرده باشند؛و آنگاه مثلا موکل بمیرد در این صورت همان طور که گفته شد وکالت از بین می رود و ظاهرا دیگر وکیل با این وکالت نمی تواند اثبات مالکیت کند و اثبات مالکیت آن مشکل می شود مگر اینکه وکیل با دلایل و مستنداتی مالکیت خود را اثبات نماید.

نکته سوم

در مورد وکالت بلاعزل یک سوال به ذهن می آید و آن اینکه آیا موکل در وکالت بلاعزل می تواند خودش مورد وکالت را انجام دهد؛یعنی اگر مورد وکالت فروش یک باب خانه باشد؛ موکل با اینکه حق عزل وکیل را از خود سلب کرده، می تواند خود اقدام به فروش نماید یا نه؟در جواب باید گفت که وکالت بلاعزل با انجام مورد وکالت دو مقوله مجزا و جداگانه است و انجام مورد وکالت در وکالت بلاعزل توسط خود موکل منع قانونی ندارد و موکل می تواند همان کاری را که به دیگری وکالت داده خودش آن را انجام دهد و در این صورت عقد وکالت منفسخ می شود.اما باید توجه داشت اگر موکل ضمن عقد خارج لازم انجام مورد وکالت را از خود سلب و ساقط کرده باشد در این صورت موکل هم حق عزل وکیل را ساقط نموده و هم حق انجام مورد وکالت را نخواهد داشت.
همچنین اگر موکل مال منقول یا غیرمنقول خود را به وکیل در قالب عقد بیع فروخته باشد و آنگاه موکل به وکیل وکالت بلاعزل فروش داده باشد؛ در این صورت هم موکل حق انجام مورد وکالت را ندارد زیرا مالکیت از ید موکل خارج گردیده و انجام مورد وکالت توسط موکل به عنوان جرم و فروش مال غیر محسوب می شود.لذا شهروندان عزیز لازم است نسبت به اموال خود(اعم از ملک یا اتومبیل) یا اقدام به انتقال سند رسمی نمایند یا اگر به خاطر موانع و مشکلاتی نمی توانند انتقال رسمی دهند حتما قبل از تنظیم وکالت بلاعزل فروش، مبایع نامه (بیع عادی) تنظیم کنند و در فرصت مناسب توسط وکالت فروش بلاعزل بدون حضور موکل انتقال رسمی دهند.
همچنین به سران دفاتر اسناد رسمی هم پیشنهاد می شود که در تنظیم وکالت بلاعزل فروش ملک یا اتومبیل که قبلا توسط موکل فروخته شده، شرط «موکل ضمن عقد خارج لازم، انجام مورد وکالت را از خود سلب و ساقط نمود» را قید نمایند.

نکته چهارم

با اینکه وکالت بلاعزل در بیشتر موارد اهداف طرفین قرارداد را تامین می کند و دارای پاره ای محاسن می باشد؛ ولی در برخی موارد دارای پیامدها و مشکلات اساسی می باشد و با امضاء یک وکالت نامه رسمی بلاعزل ناخواسته افراد تمام دارایی و اموال خود را ازدست می دهند و این به خاطر عدم علم کافی و اطلاع لازم از وکالت بلاعزل می باشد؛بنابراین به شهروندان محترم توصیه می شود در دادن وکالت بلاعزل به فرد یا افراد دقت لازم را داشته باشند که در آینده دچار مشکل نشوند.چرا که بعضی از افراد از طریق همین وکالت اقدام به کلاهبرداری می نمایند.

لذا اولا وکالت بلاعزل در امور جزئی داده شود نه کلی ثانیا در وکالت بلاعزل مورد وکالت توسط طرفین با دقت مطالعه و ملاحظه گردد و همان موردی باشد که طرفین، مد نظر دارند؛تقریر شده باشد.ثالثا این نوع وکالت در موارد خاص مثلا در مورد مالی که به وکیل منتقل شده باشد؛اصولا داده شود.

مفهوم وکالت بلاعزل در فروش ملک

وکالت بلاعزل در فروش ملک به این معناست که اگر در قرارداد فروش ملک کلمه بلاعزل ذکر شده باشد، موکل دیگر حق عزل یا برکناری وکیل و فسخ وکالت را ندارد.

وکالت قراردادی است که به موجب آن وکیل به نیابت از موکل خود، کاری را به جای او انجام می دهد؛ مثلا زمین یا ملکی را برای او خریداری نماید یا بفروشد و کارهای اداری آن را انجام دهد.

وکالت شامل دو نوع ساده و بالاعزل می باشد.

در وکالت ساده، موکل هر زمان که بخواهد می تواند وکیل را عزل و برکنار کند، اما مثلا در رابطه با وکالت بلاعزل در فروش ملک، موکل که همان صاحب ملک می باشد و وکیل را برای امر فروش ملک انتخاب کرده است، حق ندارد که وکیل را هر زمانی که خواست، عزل کند.

عواملی همچون فوت وکیل یا موکل، جنون و نادانی آن ها، از بین رفتن موضوع وکالت، انجام عملی خلاف جهت وکالت توسط موکل و در نهایت پایان مدت وکالت می توانند باعث فسخ وکالتنامه شوند. اگرچه این نوع وکالت دردسرهای زیادی برای افراد دارد، اما هنوز بسیاری از افراد از آن تبعیت می کنند. به عنوان مثال اگر در این نوع وکالت، یکی از طرفین فوت کند یا بنا به دلایلی قرار داد فسخ شود، خریدار ملک نمی تواند به نام خود سند بزند و باید صبر کند تا وراث شخص فوت شده، برای انتقال سند و … اقدام کنند که این خود امری زمان بر و وقت گیر خواهد بود.


فروش منزل با وکالت بلاعزل؛ هنگامی‌که باید هوشیار بود.
شوشان خرمشهر : بسیاری از افراد ، بدون اطلاع بانک و بدون تغییر نام سند و وام نسبت به فروش منزل با وکالت بلاعزل اقدام میکنند. اگر چه این انتقال با تهیه یک وکالت بلاعوض صورت می گیرد اما لازم است که معایب این عمل را با هم بدانیم:فروش منزل با وکالت بلاعزل


۱- ابطال پس از فوت موکل: فروش منزل با وکالت بلاعزل

وکالت بلاعزل اگرچه وکالت ساده نیست و جزء وکالت غیر قابل فسخ و پایدار به شمار می رود؛ ولی از لحاظ ماهیتی، عقدی جایز است و همانند وکالت ساده با فوت یا جنون طرفین منفسخ و ازبین می رود و دیگر ارزش عملی ندارد و باطل می شود و اگر این وکالت چندین بار هم تفویض شده باشد باز هم با این اسباب ازبین می رود. ولی اگر وکیل مالی را از موکل به موجب عقد بیع خریده باشد و از موکل (فروشنده) وکالت بلاعزل فروش گرفته باشد؛ در این حال مثلا اگر موکل بمیرد هر چند وکالت بلاعزل باطل و ازبین می رود ولی به منزله اسقاط حق وکیل (یعنی خریدار) نیست و مالکیت آن پابرجا است؛ چرا که قبلا طبق عقد بیع مالک مال بوده است و در این حال وراث موکل باید آن مال را به صورت رسمی به وکیل انتقال دهند. بنابراین لازم است که مردم بعد از فروش منزل با وکالت بلاعزل ، در اسرع وقت اقدام به انتقال قطعی و رسمی در دفاتر اسناد رسمی بدون حضور موکل (فروشنده) اقدام کنند؛ چرا که با فوت مثلا موکل(فروشنده) دیگر آن وکالت ارزشی ندارد و باید وراث متوفی جهت انتقال و امضاء سند رسمی اقدام کنند که این فرآیند وقت گیر و دارای مشکلات عدیده ای می باشد. فروش منزل با وکالت بلاعزل

۲- عدم مالکیت بر منزل مورد وکالت: فروش منزل با وکالت بلاعزل

وکالت بلاعزل صرفا به منزله نمایندگی از طرف موکل به وکیل در انجام مورد وکالت دارد؛ و به منزله انتقال مورد وکالت نیست و هیچ کس نمی تواند با وکالت بلاعزل ادعای مالکیت کند مگر اینکه طبق عقودی مثل بیع یا صلح یا هبه به آن منتقل شده باشد. لذا افراد در خرید و فروش اموال خود باید حتما در قالب عقد بیع معامله انجام دهند و مالکیت خود را ایجاد نمایند؛ چرا که اگر کسی به صورت وکالتی معامله نماید بدون اینکه عقد بیع تنظیم کرده باشند؛و آنگاه مثلا موکل بمیرد در این صورت همان طور که گفته شد وکالت از بین می رود و ظاهرا دیگر وکیل با این وکالت نمی تواند اثبات مالکیت کند و اثبات مالکیت آن مشکل می شود مگر اینکه وکیل با دلایل و مستنداتی مالکیت خود را اثبات نماید

۳- فروش منزل با وکالت بلاعزل توسط موکل: فروش منزل با وکالت بلاعزل

در مورد وکالت بلاعزل یک سوال به ذهن می آید و آن اینکه آیا موکل در وکالت بلاعزل می تواند خودش مورد وکالت را انجام دهد؛یعنی اگر مورد وکالت فروش یک باب خانه باشد؛ موکل با اینکه حق عزل وکیل را از خود سلب کرده، می تواند خود اقدام به فروش نماید یا نه؟در جواب باید گفت که وکالت بلاعزل با انجام مورد وکالت دو مقوله مجزا و جداگانه است و انجام مورد وکالت در وکالت بلاعزل توسط خود موکل منع قانونی ندارد و موکل می تواند همان کاری را که به دیگری وکالت داده خودش آن را انجام دهد و در این صورت عقد وکالت منفسخ می شود.اما باید توجه داشت اگر موکل ضمن عقد خارج لازم انجام مورد وکالت را از خود سلب و ساقط کرده باشد در این صورت موکل هم حق عزل وکیل را ساقط نموده و هم حق انجام مورد وکالت را نخواهد داشت.
همچنین اگر موکل مال منقول یا غیرمنقول خود را به وکیل در قالب عقد بیع فروخته باشد و آنگاه موکل به وکیل وکالت بلاعزل فروش داده باشد؛ در این صورت هم موکل حق انجام مورد وکالت را ندارد زیرا مالکیت از ید موکل خارج گردیده و انجام مورد وکالت توسط موکل به عنوان جرم و فروش مال غیر محسوب می شود.لذا شهروندان عزیز لازم است نسبت به اموال خود(اعم از ملک یا اتومبیل) یا اقدام به انتقال سند رسمی نمایند یا اگر به خاطر موانع و مشکلاتی نمی توانند انتقال رسمی دهند حتما قبل از تنظیم وکالت بلاعزل فروش، مبایع نامه (بیع عادی) تنظیم کنند و در فرصت مناسب توسط وکالت فروش بلاعزل بدون حضور موکل انتقال رسمی دهند.

همچنین به سران دفاتر اسناد رسمی هم پیشنهاد می شود که در تنظیم وکالت بلاعزل فروش ملک یا اتومبیل که قبلا توسط موکل فروخته شده، شرط «موکل ضمن عقد خارج لازم، انجام مورد وکالت را از خود سلب و ساقط نمود» را قید نمایند. فروش منزل با وکالت بلاعزل

۴- احتمال کلاه برداری با وکالت بلا عزل:

با اینکه وکالت بلاعزل در بیشتر موارد اهداف طرفین قرارداد را تامین می کند و دارای پاره ای محاسن می باشد؛ ولی در برخی موارد فروش منزل با وکالت بلاعزل دارای پیامدها و مشکلات اساسی می باشد و با امضاء یک وکالت نامه رسمی بلاعزل ناخواسته افراد تمام دارایی و اموال خود را ازدست می دهند و این به خاطر عدم علم کافی و اطلاع لازم از وکالت بلاعزل می باشد؛بنابراین به شهروندان محترم توصیه می شود . در دادن وکالت بلاعزل به فرد یا افراد دقت لازم را داشته باشند که در آینده دچار مشکل نشوند.چرا که بعضی از افراد از طریق همین وکالت اقدام به کلاهبرداری می نمایند.

لذا اولا وکالت بلاعزل در امور جزئی داده شود نه کلی ثانیا در وکالت بلاعزل مورد وکالت توسط طرفین با دقت مطالعه و ملاحظه گردد و همان موردی باشد که طرفین، مد نظر دارند؛تقریر شده باشد.ثالثا این نوع وکالت در موارد خاص مثلا در مورد مالی که به وکیل منتقل شده باشد؛اصولا داده شود

پیشگیری از کلاهبرداری در معاملات اموال غیرمنقول
با توجه به اینکه در خصوص اموال غیرمنقول (ملک، آپارتمان، زمین و ...) کلاهبرداریها و سوء استفادههای زیادی به صورت روزانه مشاهده و در دادسرا و محاکم قضائی ثبت و رسیدگی میشود در این قسمت توصیه هایی را برای افزایش آگاهی کاربران و پیشگیری از کلاهبرداری در این محدوده عنوان می کنیم:

بهتر است بدانید اموال غیرمنقول باید به صورت رسمی و با سند قطعی مورد معامله واقع شوند؛ زیرا با رعایت این نکته و انتقال سند ملک در اسرع وقت، بسیاری از کلاهبرداری ها و تعارض ها درباره فروش ملک به چند نفر کاهش می یابد. توجه کنید صرف مراجعه به دفاتر رسمی و اخذ وکالت (حتی با اختیار فروش) و یا گواهی امضا کافی نیست. ارجحیت با سند قطعی است؛

توجه کنید؛ اگر قیمت پیشنهادی برای فروش ملک در مقایسه با سایر املاک مشابه خیلی مناسب و غیر واقعی به نظر رسید، احتمال کلاهبرداری و سوء استفاده نیز به همان مقدار افزایش می یابد؛
در زمان خرید ملک حتماً اسناد مربوطه را بازبینی کنید و اگر اطلاعات کافی در این خصوص ندارید از کارشناسان مرتبط کمک بگیرید؛

برای خرید ملک به مشاورین املاک که دارای کد رهگیری از همبستگییه صنف مشاوران املاک می باشند، مراجعه کنید این کار باعث خواهد شد در مدت زمانی که تا تنظیم سند قطعی، فرصت مانده است معاملات معارض (در تعارض) کاهش یابد؛

برای بررسی اطمینان از صحت کد رهگیری قرارداد خود میتوانید با وارد کردن کد ملی و کد رهگیری قرارداد در سایت ساماندهی معاملات املاک و مستغلات کشور مربوط به همبستگییه صنف مشاوران املاک تهران استعلام خود را صورت دهید؛

سعی کنید از خرید اموال غیرمنقولی که سند مجزا و تفکیکی آن حاضر نیست و اطلاعاتی از سوابق سندی و ملکی آن ندارید، دوری کنید؛
در هنگام خرید املاک توجه کنید، فروشنده حتماً صاحب اصلی ملک باشد. این کار را با احراز هویت مدارک شناسایی وی و تطبیق آن با اسناد ملکی (بنچاق و سند منگوله دار) انجام دهید. اطمینان بیش از حد و بی مورد موجب افزایش احتمال کلاهبرداری خواهد شد. هیچگاه تعارف نکنید همان طور که فروشنده چک بانکی خود را بررسی و از صحت آن مطمئن میشود شما هم باید نکات امنیتی را رعایت کنید تنها به مشاور املاک اکتفا نکنید این موارد جزئی از عرف در انجام معامله محسوب میشود؛

در صورتی که سازندگان آپارتمان و صاحب زمین 2 یا چند فرد مجزا با اختیارت مشترک باشند. در مبایعه نامه اولیه خود مراتب تأئید مندرجات ثبت شده در داخل آن را به تأئید و امضای تمام ذینفع ها برسانید. این کار از مشکلات و اختلافات احتمالی که می تواند بین شرکاء موجود باشد و یا در آینده (قبل از تنظیم سند رسمی) ایجاد شود شما را مصون می کند؛

توجه کنید در صورتی که سند آپارتمان به صورت تقسیم نامه ای است ، تقسیم نامه رسمی و یا عادی را به دقت بررسی کنید که واحد فروشی به نام فروشنده در تقسیم نامه، توافق و ثبت شده باشد ؛

در صورتی که اموال غیرمنقول برای فروش به صورت ورثه ای بود توجه کنید فروشنده اختیارات کامل از تمام ورثه برای فروش را داشته باشد و برگه حصر وراثت و مالیات بر ارث اموال مربوطه نیز، معتبر(اصلی) باشد و همچنین مشخصات ذینفع ها، در گواهی حصر وراثت و مشخصات ثبتی ملک، در گواهی مالیات بر ارث درج شده باشد؛

در معاملات املاک خود حتی الامکان از مشاوره کارشناسان حقوقی مجرب استفاده کنید.



خرید و فروش وکالتی ملک
امروزه، خرید و فروش وکالتی ملک ، یکی از روش های شایع در معاملات املاک است؛ روشی که گاه خریداران را با مشکلات عدیده ای روبه رو می کند و باعث وارد آمدن ضررهای مالی سنگین به آن ها می شود. با توجه به معضلاتی که ممکن است در معاملات املاک به صورت وکالتی یا قولنامه عادی به وجود آید، توصیه می کنیم تا حد امکان از خریداری ملک، با این روش، خودداری و در مواقع ضروری، پیش از نهایی شدن معامله، حتماً با دفاتر اسناد رسمی و افراد خبره و آگاه مشورت کنید.
سوال: سلام در کدامیک از موارد زیر وکالت باطل میشود؟
۱_شخص بیهوشی که میدانیم چند وقت دیگر به هوش می آید
۲_شخص بیهوشی که نمیدانیم چه هنگام به هوش می آید
۳_شخص بیهوشی که در حالتی مثل کما و مرگ مغزی است و معمولا به هوش نمی آید

در صورت فوت و یا جنون وکالت باطل خواهد شد. لذا بیهوشی موجب ابطال وکالت نخواهد شد.
سوال: باسلام.پدرم زمینى به صورت شریکى با شوهرخاله ام خریدارى کردند و مغازه اى ساختند و چندسال پدرم درمغازه مشغول نانوایى بوده. بعدچندسال شوهرخاله ام مغازه را به اجاره شخص دیگرى میدهد.حال شوهرخاله ام یک دستنوشته اورده که سال ۷۲ سهم پدرم راخریده و یک وکالت نامه سال ۷۳ از پدرم گرفته است.پدرم سال ۹۰ فوت شدن و این اقا سال ۹۴ اقدام به گرفتن سند ثبتى کردند. در قولنامه دستى پلاک مغازه بجاى ۶۳۲ نوشته شده ۶۳۴ و هیچگونه شاهدى ندارد و فقط امضاى شخصى که قولنامه را نوشته و امضاى پدرم و شوهرخاله ام است. سوال من اینه که قولنامه این اقا داراى اعتبار است؟ به نام ورثه سند ثبتى صادرشده. ولى این اقا شکایت کرده و کارشناس امضاى پدرم را تاییدکرده. چجورى میتوانیم باطل بودن قولنامه را ثابت کنیم؟باتشکر

بستگی به این دارد که اعتبار سند توسط دادگاه محرز شده باشد یا خیر لذا اگر امضای پدر شما توسط کارشناس تائید شده باشد به سختی میتوانید برای ابطال سند اقدام کنید.
سوال: زمینی را وکالتی خریدم حالا که از طریق ماده ۱۴۷ اقدام کرده ام فهمیده ام زمین را صاحب اولش بازداشت کرده . چه کار میتوانم انجام دهم . و آیا میتوانند زمین مرا صاحب اولش پس بگیرد

بله به دلیل اینکه زمین سند مادر دارد لذا شما دیگر نمیتوانید از طریق ماده ۱۴۷ برای گرفتن سند اقدام کنید و فقط میتوانید برای واپسدهی وجه خود از فروشنده اقدام کنید.
سوال: طبق حکم حقوقی باید ملک کسی را که سند به اسم او است را بفروشم ( ۶ ماه دادگاه وقت داد)و چکش را پاس کنم، سند ملک نزد من است جهت اجبار صاحب ملک به تنظیم وکالت نامه یا مبایعه نامه باید تنفیذ کنم یا الزام به تعهد؟

میتوانید دادخواست الزام به ایفای تعهد به طرفیت ایشان تنظیم کنید و در صورت تاخیر خسارت را هم مطالبه کنید.
سوال: ضمن عرض سلام بنده ملکی ثبتی را۵سال پیش بامبایعه نامه ای که دونفر شاهدمعامله بودند ووکالت بلاعزل در دفترخانه اسنادرسمی در همان زمان فروختم .خریدار سند رانزده حال بنده با همسرم مشکل خوردم آیا ملک از نظر مهریه همسر قابل توقیف است راه حل چیست آیا خریدار می تواند شکایت بنده را انجام بدهد درصورتی که به علت سستی خودش بوده که انتقال قطعی نداد

در صورتیکه مشخص شود که ملک قبلا به فروش رفته است و تاریخ انتقال مشخص باشد دیگر از جانب همسرتان قابل توقیف نخواهد بود
سوال: بنده ملکی که وام داشت را یک سال پیش از نفری بنام ملکی بصورت وکالتی خریده ام. آقای ملکی این ملک را بصورت وکالتی از آقای پیمان بصورت وکالتی خریداری نموده است. آقای پیمان این ملک را بصورت وکالتی از صاحب سند خانه آقای رنجبر خریداری نموده است. آقای رنجبر که خانه را بصورت وکالت . وکالت فروش را نیز به پسرش که همان آقای پیمان می باشد داده است.حالا بنده قصد فروش یا سند زدن ملک را دارم چیکار باید بکنم؟الان ملک در اختیار بنده است. امور اداری چه مدت زمان طول می کشد و چه هزینه ای دارد؟

چنانچه وکالت شما،وکالت فروش تام است و تمامی این افراد در قید حیات هستند خود میتوانید این کار را انجام دهید در غیر اینصورت شما باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت فروشنده ای که ملک را از ایشان خریداری کرده اید اقدام نمائید. ومشخص نیست که چقدر زمان مبیرد.
سوال: وکالت بعد از فوت باطل می شود سوال من این است وقتی فردی فوت میکند ان دفترخانه ای که در ان وکالت نامه تنظیم شده است از کجا متوجه میشود که ان فرد فوت کرده است ؟

اگر بعد از فوت موکل وکیل اقدامی انجام داده باشد حتی بعد از فوت موکل وراث ایشان میتوانند اعتراض کنند که تاریخ عملیات وکیل و تاریخ فوت موکل مشخص میباشد و در این صورت باطل خواهد بود.ضمن اینکه امروزه سامانه ثبت احوال بصورت آنلاین به دفاتر اسناد رسمی متصل بوده و صحت وکالتنامه و زنده بودن موکل را بررسی میکند.
سوال: آیا سند یک خانه را میتوان به نام فردیکه به سربازی نرفته باشد و کارت پایان خدمت نداشته باشد،زد؟یا حتما کارت پایان خدمت لازم است؟یا باید سند وکالتی زد.؟

طبق قانون اصلاح موادی از قانون خدمت وظیفه عمومی مصوب سال ۱۳۹۰ کارت پایان خدمت از مدارک لازم برای نقل و انتقال در دفترخانه های رسمی حذف گردیده است.
سوال: سندی به نام کسی است، که به من وکالت بلا عزل داده است، ملک را به من فروخت ولی قولنامه ننوشتیم، از من چک سیصد میلیون داشت،در دادگاه گفت که ملک را به من فروخته است در حکم دادگاه آمده است که من باید سیصد میلیون را پرداخت کنم ، سند ملک پیش من می باشد الان جهت تصرف عدوانی ملک نیاز به وکالت جدیدی دارم؟ در وکالت اولی نوشته تخلیه در دادگستری ومقامات قضایی. آیا وکالت اول جهت تخلیه ملک کافی است، یا باید وکالت جدیدی از فروشنده بگیرم؟جهت وکالت جدید چطور شکایت کنم؟ حکم دادگاه جهت استفاده از تصرف عدوانی وخلع ید کافی است؟ببخشید از سوالات زیاد

اگر قولنامه تنظیم نشده است پس چگونه به شما فروخته شده است؟ اگر فقط وکالت بلاعزل به شما داده اند سریعا باید برای انتقال سند اقدام کنید.ابتدا باید برای تنظیم سند اقدام کنید سپس برای شکایت تصرف عدوانی.
سوال: شکایتی از طرف اداره زمین ها جهاد مبنی برتغییر کاربری غیر مجاز از بنده صورت گرفت که در زمان بررسی پرونده در دادگاه جزایی و قبل از صادر شدن رای دادگاه با توجه به داشتن شرایط اخذ مجوزموفق به گرفتن مجوز از شاکی پرونده(جهاد)شدم و جواز مورد نظر به صورت لایحه به شعبه ارائه دادم ولی متاسفانه به جای قاضی ، دادرس حکم تخریب ساختمان را صادر نمود و یعد از ان با همانگی شاکی(جهاد) اقدام به درخواست ارسال پرونده به دادگاه تجدید نظر نمودم که پرونده نیز ارسال گردید ولی متاسفانه در انجا نیز باوجود مجوزهای تغییر کاریری ونیز اعلام نماینده خود سازمان جهاد به دادگاه تجدید نظر مبنی بر اینکه مجوز های مورد نظر اخذ گردیده واز لحاظ ما دیگر مشکلی وجود ندارد متاسفانه دادگاه تجدید نظر به عینه رای بدوی را تایید نموده حالا به نظر شما با وجود مجوز و باتوجه رای تخریبی دادگاه چکار باید کرد در صورتی که شاکی پرونده نیز رضایت دارد

در صورتیکه شاکی پرونده و جهادکشاورزی رضایت داشته باشد حکم دادگاه دیگر قابل اجرا نخواهد بود لذا برای اطلاعات بیشتر در این خصوص باید با وکیل متخصص مشورت کنید.
سوال: شركت پیمانكاری بابت ساخت اپارتمانهایی كه تعاونی مسكن بازرگانی كارفرما بوده طلبی داشته كه بابت طلب خود یكی از بلوكهای ۱۶ واحدی را توقیف كرده كه حالا بعد از چند دست خرید و فروش به خریدارهای فعلی ابلاغ شده و دادگاه بدوی و تجدید نظر اسناد وكالتی و قولنامه ها را به علت رسمی نبودن نپذیرفته و حكم به قرار رد اعتراض شخص ثالث داده است حال بابت پرونده اولیه كارفرما و پیمانكار كه مبلغی را به عنوان طلب ، كارشناسی شده بود را خلاف شرع تشخیص داده شده و پرونده به دستور رییس قوه قضاییه به تهران ارسال شده است حال سوال من این است كه ۱- حكم خلاف شرع تشخیص داده شده چیست ؟ ۲ – چه بررسی هایی در تهران روی پرونده صورت خواهد پذیرفت ؟ ۳ – ما به عنوان شخص ثالث در این مدت كه حكم متوقف شده چه كاری باید انجام بدهیم كه خونه هامون رو رفع توقیف كنیم ؟

به دلیل پیچیده بودن پرونده حتما باید به صورت حضوری با وکیل متخصص مشورت کنید و در غیر این صورت به نتیجه ای نخواهد رسید.
سوال: صدور سند به نام مالک جدید در نقل و انتقال قطعی چه مدت طول می کشد و در این مدت که سند مالک جدید صادر نشده , مالک جدید بخواهد ملک را بفروشد به چه صورت خواهد بود آیا فروش وکالتی به مصلحت است؟

صدور سند جدید به نام فرد مالک زیاد زمان نخواهد برد لذا در صورتیکه قصد انتقال و فروش را داشته باشد می تواند مستقیما با رضایت فروشنده خود به نام خریدار جدید صادر شود.
 سوال: بنده حدود ۸ ماه پیش زناشویی کردم.قبل از عقد پدرم برای خانواده همسرم شرطی گذاشتند مبنی بر به نام زدن یک باب آپارتمان.پدر همسرم وکالت بلاعزلی درمورد یک آپارتمان به من دادند و فرمودند بقیه کارهای به نام زدن در حال انجام شدن هست.دقیقا ۳ روزبعد از عروسی سند آپارتمان و وکالت را از بنده گرفتند و دیگر پس ندادند تا اینکه بعد از ۲۰ روز زندگی مشترک متوجه شدیم مورد فریب این خانواده قرار گرفته ایم.همسرم شیشه مصرف میکرد،چندین فقره سابقه کیفری و حتی دروغ درباره مدرک تحصیلی همسرم که بعد متوجه شدیم گفته آنها مبنی بر مهندس بودن ایشان هم دروغ بوده است.من در دادگاه پرونده ای علیه همسرم و پدرشان تشکیل دادم تحت عنوان فریب در زناشویی.چون خانواده همسرم اهل و ساکن کرمان بودند و بنده و خانواده ام هم اهل و ساکن شیراز،در همان شهر کرمان وکیلی اختیار کرده و با کپی اسنادی که داشتم توانستم سند تک برگ را به نام خودم بگیرم.
حال پدر همسرم از بنده شکایت کرده و مدعی شده که بنده آپارتمان را واگذار کرده ام و وجه ثمن آن را به ایشان نپرداخته ام،در صورتی که این آپارتمان ضمانت فرزندشان بود و حتی اگر مدعی شوند به بنده وکالت داده اند که آپارتمان را برایشان فروخته و پولش را به حسابشان واریز نمایم،بنده میتوانم ثابت کنم که تا قبل از عقد ما هیچ شناخت و حتی سنمی با این خانواده نداشته و حتی شغل بنده خرید و فروش ملک نبوده که ایشان همچین وکالتی به بنده بدهند،آن هم در دو شهر مجزا!
سوال بنده این است،آیا دعوی ایشان راه به جایی دارد؟ضمن اینکه ایشان حق عزل وکیل را از خود سلب نموده است.

خیر ادعای ایشان نتیجه ای نخواهد داشت به دلیل اینکه ایشان وکالت در انتقال ملک را به شما داده اند و شما نیز با استناد به وکالت نامه حق واگذاری به خود را داشته اید.
 سوال: ده سال پیش آپارتمانی خریدم سند دفترچه به نام گیرنده وام است و طی مبایعه نامه و وکالت محضری به خانمی حقوق خود را واگذار نمودند و ایشان هم به من تفویض وکالت دادند در حال تسویه وام هستم بفرمایید بانک نامه فک رهن را به من میدهد یا به دفترخانه میفرستد یا خود موکل را میخواهد؟ دوم برای انتقال قطعی سند به نام خودم باید چه مراحلی را بگذرانم دفترخانه آیا مدارک موکل را میخواهد من هیچ آدرسی ندارم آیا استعلام ها لازم است حدودا چه زمانی طول میکشه و آیا مشکل خاصی برام پیش نخواهد آمد
ضمنا داخل سند وکالت آمده امضای موکل به جای وکیل نافذ و معتبر است و موکل با قرار ضمن عقد خارج و لازم حق عزل وکیل را تا سی سال از خود سلب و ساقط نموده
ممنون میشم راهنمایی ام بفرمایید مراحل کاری تا انتقال سند به نام خودم چگونه است سپاسگزارم

معمولا نامه فک رهن به فرد وکیل (که وکالت دارد) و یا دفترخانه ابلاغ میشود و نیازی به حضور موکل نمیباشد. لذا برای تنظیم سند نیز باید با استناد به وکالت نامه به دفترخانه مراجعه کنید. لذا مشکل خاصی معمولا ایجاد نمیشود و زمان زیادی طول نخواهد کشید.
سوال: با سلام بنده در سال۹۴ یک واحد آپارتمان مسکن مهر را به شخصی به صورت وکالتنامه ای فروخته و چون در آن زمان امکان انتقال وام و مدارک وجود نداشت فقط به همان وکالتنامه بسنده کردیم.حال امکان انتقال وام و اسناد میسر شده است و از سویی خریدار در پرداخت اقساط کوتاهی می نماید که در آینده ممکن است مشکل ساز شود.
آیا راهی وجود دارد تا خریدار راملزم به انتقال وام به نام خودش نمود.

کاربر گرامی بستگی به متن مبایعه شما با ایشان خواهد داشت و در صورتیکه قرار بر این بوده است که وام بعد از فروش ملک به ایشان منتقل شود میتوانید دادخواست الزام به ایفای تعهد بدهید.در صورتیکه امکان انتقال وام باشد میتوانید به این شرط ملک را به ایشان بفروشید و در خصوص امکان قانونی در خصوص انتقال ملک بباید مراتب را از بانک سوال کنید که آیا امکان انتقال وام به نام ایشان وجود دارد یا خیر. ولی اگر وام به نام شما بود حتما چک و یا سفته ای از ایشان بگیرید.






منبع :
لینک :
کد مطلب: 3607
تاریخ و زمان انتشار: 16 تیر 1397, 16:19
واژگان کلیدی:
پیوند کوتاه نوشتار:
https://deeprooted.ir/3607
نوشتار های پیشین نویسنده:
  • 10 نکته ضروری برای فروش خانه
  • از اشتباهات متداول هنگام فروش ملک یا اجاره خانه خود بپرهیزید
  • هیچگاه بدون مشاور املاک، آپارتمان و ملکی را خرید و فروش نکنید
  • قضا و قضاوت
  • آنچه درباره IELTS باید بدانیم
  • 20 نشانه کودکان مبتلا به اوتیسم چیست؟
  • حقایقی درباره سیزده بدر
  • استراتژی‌های بازاریابی
  • چند نکته مهم در مورد خرید ملک
    دسته بندی: علوم || تگ های مطلب :
    نظرات: 0 1397/04/16

    ارسال نظر

    نام:*
    ایمیل:*
    متن نظر:
    دو کلمه نمایش داده شده در تصویر را وارد کنید: *
     
    سمت نو
    اخبار

    رویدادها
    کسب و کار های نوپا

    TED

    معرفی کتاب

    سبک زندگی

    معرفی سایت